|
|
WET WAARDERING ONROERENDE ZAKEN
Wat is de Wet WOZ?
Vanaf 1995 geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken, de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden. Op grond van de Wet WOZ worden alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks gewaardeerd. Sinds de invoering van de Wet WOZ gaan gemeenten, waterschappen en het Rijk uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing door het Rijk (inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting), de waterschappen (waterschapsomslag gebouwd) en de gemeenten (onroerende-zaakbelastingen). Voordien hadden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet WOZ heeft hieraan een einde gemaakt.
Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?
De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde daarnaast ook voor de heffing van rioolrechten. De OZB wordt geheven van de eigenaren van woningen en niet-woningen en van de gebruikers van niet-woningen. Gebruikers van woningen krijgen sinds 2006 geen aanslag OZB meer. Het bedrag van de aanslag OZB wordt berekend door per volle eenheid van € 2.500 van de WOZ-waarde een tarief toe te passen. Dit tarief kan per gemeente verschillen. De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen:
Vrijstellingen voor de Wet WOZ
De objecten die in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen, kerken en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (landbouwgrond). Voor deze objecten of delen van objecten hoeft geen WOZ-waarde te worden bepaald.
Verplichte vrijstellingen voor de OZB
De objecten die volgens de Gemeentewet worden vrijgesteld. Van deze objecten, bijvoorbeeld kassen, moet wel een waarde worden bepaald als deze van belang is voor de afnemers van de taxatiegegevens (het waterschap en de Rijksbelastingdienst). De afnemers baseren hun heffing namelijk op andere wetten dan de Gemeentewet. Vanaf 2007 zijn woondelen van niet-woningen belastingvrij voor de OZB gebruikersbelasting niet-woningen. De vermindering van de aanslag OZB wordt door de gemeente al in het aanslagbedrag van de OZB gebruikersbelastingen niet-woningen verdisconteerd.
Vrijwillige vrijstellingen voor de OZB
De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening worden vrijgesteld. Deze objecten moeten altijd getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente.
Waarvoor gebruikt de Rijksbelastingdienst de WOZ-waarde?
De Rijksbelastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:
de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait, de vermogensrendementsheffing voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" (=tweede woningen) en de afschrijving van bedrijfsgebouwen.
de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen andere heffingen .
andere heffingen
De Rijksbelastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht.
In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt met name bij het eigenwoningforfait voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan soms wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.
Waarvoor gebruikt het waterschap de WOZ-waarde?
Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de omslag gebouwd en de omslag ongebouwd.
Omslag gebouwd: geheven van eigenaren van gebouwde onroerende zaken, berekend over de WOZ-waarde. Op een enkele uitzondering na (bij kassen) is dat dezelfde onroerende zaak als voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen.
Omslag ongebouwd: geheven van eigenaren van ongebouwde onroerende zaken, berekend naar de oppervlakte van een onroerende zaak. Hiervoor geldt dus niet de WOZ-waarde.
De meeste onroerende zaken die in de waterschapsomslag ongebouwd worden betrokken zijn vrijgesteld voor de Wet WOZ (bijvoorbeeld landbouwgrond en natuurterreinen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde wordt bepaald.
Ik heb van de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking gekregen. Wat is dat?
De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar. De vorige keer werd de waarde nog voor twee jaar vastgesteld.
De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), door de Rijksbelastingdienst voor de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwd.
De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. Sinds 2005 staat de WOZ-beschikking met de waarde van uw onroerende zaak op hetzelfde biljet als uw aanslag(en) OZB (en mogelijk andere gemeentelijke heffingen).
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
In de Wet WOZ staat hoe de waarde van onroerende zaken wordt vastgesteld. De gemeente verzameld vastgoedgegevens zoals:
- bouw- of renovatiejaar,
- indelingsgegevens en
- vraag- en verkoopprijsgegevens.
In 2008 wordt de waarde van alle onroerende zaken in Nederland opnieuw vastgesteld. Bij het bepalen van de waarde wordt uitgegaan van het bedrag dat de onroerende zaak zou opbrengen op een bepaalde datum, de waardepeildatum. Voor 2008 is dat 1 januari 2007.
De waarde wordt bepaald alsof de onroerende zaak op 1 januari 2007 leeg verkocht is en onmiddellijk in gebruik kan worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van het de onroerende zaak. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.
Per wijk zijn karakteristieke panden uitgekozen en getaxeerd. De waarde van de overige panden van hetzelfde type wordt daarvan afgeleid. Het bepalen van de waarde van woningen gebeurt veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze. De uitkomsten worden gecontroleerd. Een deel van deze controle zal met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsvinden. Verder is er een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd. Hoe dat bij uw woning is gegaan kunt u bij uw gemeente navragen.
Hoe lang geldt de waarde op de WOZ-beschikking?
De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking geldt voor één kalenderjaar. Voor het kalenderjaar 2008 ontvangt u een nieuwe WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2007 is bepaald.
Vanaf 2007 wordt de waarde jaarlijks vastgesteld. Dat gebeurt naar een waardepeildatum die één jaar daarvoor ligt. De WOZ-waarde wordt voor 2009 dus vastgesteld naar het waardeniveau op 1 januari 2008.
Vanaf welke datum geldt de waarde op de nieuwe WOZ-beschikking?
De nieuwe WOZ-beschikking die u in het voorjaar van 2008 ontvangt, geldt vanaf 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2008. De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking. De Waterschapsomslag gebouwd en het Eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde. De aanslag van het waterschap is gebaseerd op de waarde die u op de gecombineerde WOZ-beschikking/aanslag OZB hebt ontvangen. In uw belastingaangifte Inkomstenbelasting 2007 geeft u de WOZ-waarde op van vorig jaar. In de belastingaangifte voor het jaar 2008 geeft u de WOZ-waarde van de beschikking 2008 aan.
Wat is een taxatieverslag?
Doel: inzicht geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente daarom verzoeken om een taxatieverslag.
Op het taxatieverslag staan:
- het adres van het pand,
- de WOZ-waarde van het pand,
- de kadastrale gegevens,
- wat voor soort woning/bedrijf uw pand is,
- het bouwjaar en
- de grootte van het pand (inhoud en oppervlakte).
- bijzondere kenmerken van belang voor de waardebepaling.
- een onderbouwing van de marktwaarde van een pand.
De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.
Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).
Wie ontvangt een taxatieverslag?
Iedereen die een WOZ-beschikking krijgt, kan aan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag. In veel gemeenten kan men het taxatieverslag op de website van de gemeente bekijken. Het taxatieverslag van uw pand wordt niet aan derden gegeven. Zowel de eigenaar van een pand als de gebruiker van een niet-woning kan een taxatieverslag aanvragen.
Een belanghebbende kan wel de WOZ-waarde van een bepaald pand (bijvoorbeeld dat van u) opvragen als hij daarbij een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende is de door hem te betalen belasting in verband met de WOZ-waarde van het pand. De huurder van een woning kan geen waarde van een ander pand opvragen, omdat hij geen belasting betaalt. De eigenaar wel. Die heeft dus recht op de WOZ-waarde van een aantal andere panden (totaal 9). De eigenaar en huurder van een niet-woning betalen ook belasting in verband met de WOZ-waarde van hun pand.
Ik ben het niet eens met de waarde van mijn huis. Wat moet moet ik doen?
U kunt binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. U moet uw bezwaarschrift opsturen naar of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet daarna een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank, als u het niet eens bent met de uitspraak. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen.
Bezwaarmarge
Taxeren is schatten. Daarom geldt er een marge waarbinnen de waarde van een pand goed is bepaald. Is de waarde op de WOZ-beschikking iets te hoog, maar blijft het verschil binnen de marge dan wordt een bezwaarschrift afgewezen (ongegrond verklaard). De marge is afhankelijk van de waarde van de woning.
Voorbeeld bezwaarmarge
Stel de WOZ-waarde van een woning bedraagt € 210.000. Bij de behandeling van het bezwaarschrift blijkt dat de WOZ-waarde verlaagd zou moeten worden naar € 205.000. De gemeente moet het bezwaarschrift echter afwijzen (ongegrond verklaren), omdat de waardeverlaging van € 5.000 binnen de ‘bezwaarmarge’ blijft. In het voorbeeld is die marge namelijk € 10.000 (4% van € 210.000 = € 8.400; de minimummarge is echter € 10.000). Dat betekent dat de waarde meer dan € 10.000 lager moet zijn om het bezwaarschrift gegrond te verklaren.
Wat moet ik doen als ik verhuis?
Wanneer u verhuist, kunt u bij uw gemeente voor uw nieuwe huis de WOZ-beschikking opvragen. Deze beschikking geldt vanaf het moment dat u eigenaar of gebruiker (dit laatste alleen bij niet-woningen) van een pand bent geworden en heeft dezelfde waarde als de beschikking die aan de vorige eigenaar was gezonden. Als u in de loop van een jaar eigenaar wordt van een nieuwe woning, dan ontvangt u voor die woning geen aanslag OZB. De aanslag OZB krijgt u voor het jaar dat daarop volgt. Voor meer informatie over het aanvragen van een nieuwe beschikking kunt u contact opnemen met uw gemeente.
Zijn wijzigingen aan een pand (verbouw, aanbouw, sloop) van invloed op de WOZ-waarde?
De waarde wordt bepaald naar het waardepeil (waardeniveau) van een bepaalde datum. Dat gebeurt vanaf 2007 jaarlijks. Voor 2008 wordt de waarde bepaald naar de waardeniveau van 1 januari 2007. Voor 2009 wordt de waarde bepaald naar de waardeniveau van 1 januari 2008. Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Als de wijziging plaatsvindt in 2008 dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-beschikking voor dat jaar. Met de waardeverandering wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2007) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2008) wordt voor de WOZ-waarde van 2008 rekening gehouden.
Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen?
Gemeenten stellen de onroerende-zaakbelastingen (OZB) vast door per volle eenheid van € 2.500 van de WOZ-waarde van de onroerende zaak een tarief toe te passen. Dit geldt zowel voor het eigenaarsdeel (voor de eigenaar van de onroerende zaak) als voor het gebruikersdeel (voor de gebruiker van niet-woningen, dit kan de huurder zijn maar ook de eigenaar/gebruiker).
Waardestijging: verlaging tarief
De meeste huizen zijn de laatste jaren in waarde gestegen. Wanneer het OZB-tarief niet wordt aangepast zou u dus meer belasting gaan betalen. De meeste gemeenten verlagen hun tarieven echter met een deel van de waardestijging. Dat neemt niet weg dat u waarschijnlijk een ander bedrag aan OZB gaat betalen - hoger of lager - omdat het tarief op de gemiddelde waardestijging wordt verlaagd. Gemeenten stellen zelf het OZB-tarief vast en zijn hier zelf verantwoordelijk voor. Tegen het tarief kan geen bezwaar worden aangetekend.
Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw eigen woning voor de inkomstenbelasting?
Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.
Het percentage van het eigenwoningforfait voor 2008 is even hoog als voor 2007: eigenwoningforfait 2008.
Hoeveel bedraagt het eigenwoningforfaitpercentage van de WOZ-waarde van de eigen woning?
Voor 2007 en 2008 zijn de forfaitpercentages als volgt:
WOZ-waarde:
0-12.500 forfait: nihil
12.500-25.000 forfait: 0,20% van de waarde
25.000-50.000 forfait: 0,30% van de waarde
50.000-75.000 forfait: 0,40% van de waarde
75.000-hoger forfait: 0,55% van de waarde
Het berekende forfait kan voor het jaar 2008 niet hoger zijn dan € 9.300 en voor 2007 niet hoger zijn dan € 9.150.
Voor 2005 en 2006 gelden de volgende percentages.
WOZ-waarde:
0-12.500 forfait: nihil
12.500-25.000 forfait: 0,20% van de waarde
25.000-50.000 forfait: 0,35% van de waarde
50.000-75.000 forfait: 0,45% van de waarde
75.000-hoger forfait: 0,60% van de waarde
Voor het jaar 2006 geldt een maximumbedrag van € 8.900. Voor 2005 geldt een maximumbedrag van € 8.750.
Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?
Als u eigenaar bent van een tweede woning of van ander onroerend goed, geldt de WOZ-waarde op gelijke wijze voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) en de waterschapsomslag gebouwd, als bij de eerste woning. Voor de inkomstenbelasting geldt de tweede woning als bron van inkomen uit sparen en beleggen. U krijgt dan te maken met de vermogensrendementsheffing van box III. Dat betekent dat niet de huur of het eigenwoningforfait is belast, maar het forfaitaire rendement. Dat is 4% van de WOZ-waarde, afgezien van het heffingsvrije vermogen. Als uw tweede woning u in belangrijke mate ter beschikking staat (u gebruikt het bijvoorbeeld als vakantiewoning voor uzelf en soms verhuurt u de woning), waardeert u deze tweede woning naar de WOZ-waarde. Als een pand u anderszins ter beschikking staat (u verhuurt de woning meestal), waardeert u het pand naar de waarde in het economische verkeer.
Kan ik de WOZ-waarde ook voor iets anders gebruiken?
Ja, u kunt de WOZ-waarde onder andere voor de aanvraag of verlaging van een hypotheek gebruiken. Een aantal banken accepteert dat. Daarnaast accepteren een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering en inboedelverzekering.
---------------------------------------------------------------------------------------
.
|
|
|